“10억짜리 집, 1억으로 시작?” 지분형 모기지 전격 해부

2025년 주택금융공사의 지분형모기지를 완벽 분석! 작동 방식, 기대 효과, 논란까지 알기 쉽게 정리. 내 집 마련의 새 기회를 놓치지 마세요!

 

오늘은 2025년 하반기 주택금융공사가 야심 차게 준비 중인 지분형모기지를 깊이 파헤쳐 보겠습니다. 집값이 천정부지로 치솟는 요즘, 내 집 마련의 꿈을 현실로 만들어 줄 이 혁신적인 금융 상품이 과연 어떤 기회를 열어줄지, 또 어떤 논란을 낳고 있는지 함께 살펴보죠.

 

주요 포인트

• 혁신적 금융 상품: 지분형모기지는 주택금융공사(HF)가 구매자와 주택 지분을 공유하며 초기 자본 부담을 줄이는 정책입니다.
• 2025년 하반기 시행: 6월 로드맵 발표 후, 약 1,000가구 대상 시범 사업으로 시작됩니다.
• 지역별 가격 한도: 서울 10억 원, 경기도 6억 원, 기타 지역 4억 원으로 설정되었습니다.
• 논란의 중심: 주택 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려와 공공 자금 사용에 대한 비판이 제기됩니다.
• 목표: 청년과 신혼부부 등 무주택자의 주거 안정과 가계부채 부담 완화를 목표로 합니다.

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지분형모기지란 무엇인가?

지분형모기지는 주택 구입 시 주택금융공사(이하 HF)가 개인과 함께 주택의 지분을 공유하는 방식의 주택금융 상품입니다. 기존의 모기지(주택담보대출)와는 달리, HF가 주택 구입 비용의 일부를 지분 투자자로서 참여하여, 구매자가 더 적은 자기자본으로 주택을 구입할 수 있도록 돕는 구조입니다.

 

예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 구입하는 경우, HF가 50억 원을 지분으로 투자하고, 구매자는 15억 원의 자기자본을 제공하며, 나머지 35억 원은 대출을 통해 조달할 수 있습니다. 이처럼 구매자의 초기 자본 부담을 줄여주며, 주택 구입의 진입 장벽을 낮추는 것이 이 상품의 주요 목표입니다. 한국일보

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왜 필요한가?

한국의 주택 시장은 높은 집값과 대출 규제로 인해 특히 젊은 세대와 신혼부부가 내 집 마련의 꿈을 이루기 어려운 상황입니다. 2025년 4월 기준, 서울의 중간 아파트 가격은 약 10억 원에 달하며, 이는 평균 가구 소득의 15배에 해당합니다. 이런 상황에서 지분형모기지는 자기자본이 부족한 무주택자들에게 새로운 기회를 제공할 수 있습니다.

지분형모기지의 작동 방식

지분형모기지는 다음과 같은 핵심 요소로 구성됩니다.

• 공동 소유: HF와 구매자가 주택의 지분을 공유합니다. 예를 들어, HF가 50%를, 구매자가 50%를 소유하는 구조입니다.
• 수익 및 손실 분배: 주택 가격이 상승하면, HF와 구매자는 각자의 지분 비율에 따라 수익을 나눕니다. 반대로 주택 가격이 하락하면, HF가 손실을 우선 부담하며, 구매자는 부채 증가 없이 안전하게 주택을 유지할 수 있습니다.
• 사용료 지급: 구매자는 HF가 보유한 지분에 대해 월 사용료를 지불합니다. 이 사용료는 시장 금리보다 낮은 수준으로 설정될 예정입니다. 예를 들어, HF의 5억 원 지분에 대해 연 2% 사용료를 적용하면 월 약 83만 원이 부과됩니다.
• 대출 및 DSR 우회: 기존 대출 규제(예: DSR, 대출상환비율)를 우회할 수 있는 구조로, 구매자의 대출 가능 금액을 늘릴 수 있습니다. 그러나 이는 부동산 시장 자극으로 이어질 수 있다는 우려도 있습니다.

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구체적인 예시

항목	금액 (억 원)
주택 가격	10
HF 지분 투자	5
구매자 자기자본	1.5
대출 금액	3.5
월 사용료 (HF 지분)	약 83만 원
월 대출 이자 (5%)	약 145만 원

 

위 표는 10억 원 아파트 구입 시의 예시입니다. 구매자는 기존 LTV(담보인정비율) 70% 기준으로 3억 원을 준비해야 했지만, 지분형모기지로는 1.5억 원만 있으면 됩니다. 경기신문

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시행 일정 및 규모

금융위원회는 2025년 6월에 지분형모기지의 구체적인 로드맵을 발표할 예정입니다. 이후 하반기에는 시범 사업이 시작되며, 약 1,000가구 규모로 진행될 것으로 보입니다. 총 예산은 약 4,000억 원 정도로 추정됩니다.

지역별 주택 가격 한도

지역	가격 한도 (억 원)
서울	10
경기도	6
기타 지역	4

 

이 한도는 각 지역의 중간 가격을 기준으로 설정되었으며, 실수요자 중심의 정책을 강조합니다. 한국일보

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기대 효과

지분형모기지는 다음과 같은 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

• 가계부채 감소: 기존 대출에 비해 낮은 금리와 사용료를 통해 가계의 금융 부담을 줄일 수 있습니다. 2025년 4월 기준, 한국의 가계부채는 약 1,800조 원에 달하며, 이는 GDP의 100%에 육박합니다. 지분형모기지는 대출 의존도를 낮춰 이 부담을 완화할 잠재력이 있습니다.
• 청년 및 신혼부부 지원: 자기자본이 부족한 2030 세대와 신혼부부가 주택 구입의 기회를 확대할 수 있습니다. 특히, 20~30대 무주택자의 약 70%가 내 집 마련을 포기한 상황에서 이 정책은 큰 희망이 될 수 있습니다.
• 주택 시장 안정: 공공 기관의 지분 참여를 통해 주택 가격 변동성을 줄이고, 시장 안정을 도모할 수 있습니다.

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논란과 우려점

지분형모기지는 혁신적인 정책이지만, 다양한 논란과 우려를 동반하고 있습니다.

주택 가격 상승 우려

HF의 지분 참여가 주택 수요를 증가시키며, 특히 서울과 같은 과열 지역에서 가격 상승을 부추길 수 있다는 지적이 있습니다. 2025년 4월 기준, 서울 아파트 가격은 전년 대비 5% 상승했으며, 추가 수요가 유입되면 이 상승세가 가속화될 가능성이 있습니다. 오마이뉴스

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공공 자금 부담

HF가 주택 가격 하락 시 손실을 전부 부담하는 구조로, 공공 자금의 낭비로 이어질 가능성이 있습니다. 예를 들어, 1,000가구 시범 사업에서 평균 4억 원 손실이 발생하면, 총 4,000억 원의 공공 자금이 소진될 수 있습니다. 이는 "혈세"로 운영되는 공공 기관의 역할에 대한 비판으로 이어지고 있습니다.

 

DSR 우회 문제

지분형모기지는 기존 대출 규제를 우회할 수 있는 구조로, "이중 레버리지"를 부추길 수 있다는 비판이 있습니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "DSR에 사용료를 포함하고, 무주택자 및 소득 기준을 명확히 해야 한다"고 경고했습니다. 경기신문

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역사적 선례

과거 박근혜 정부의 공유형 모기지(2013년)와 문재인 정부의 주택금융 상품은 시장 반응이 미지근했던 점을 고려할 때, 지분형모기지의 성공 가능성에 대한 의문도 제기됩니다. 하윤경 한국건설산업연구원 연구원은 "수요가 경제 사이클에 민감하며, 리스크 관리가 필요하다"고 지적했습니다.

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전문가 의견과 대안

전문가들은 지분형모기지의 성공을 위해 다음과 같은 제안을 내놓고 있습니다.

• 명확한 대상 설정: 무주택자, 소득 하위 50% 가구 등 명확한 기준을 설정해 실수요자 중심으로 운영해야 합니다.
• 리스크 관리: 주택 가격 하락 시 HF의 손실을 최소화할 보험 상품이나 재정 지원 방안을 마련해야 합니다.
• 시장 안정화: 집값 하락을 자연스럽게 유도해 구매자들이 과도한 대출 없이 주택을 구입할 수 있도록 해야 한다는 의견도 있습니다. 오마이뉴스

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결론: 새로운 기회인가, 위험한 도박인가?

지분형모기지는 한국의 주택금융 시스템에 새로운 방향성을 제시하는 중요한 정책입니다. 특히 저소득층과 젊은 세대의 주택 구입 기회를 확대하고, 가계부채를 줄이는 데 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다. 그러나 주택 가격 상승, 공공 자금 부담, DSR 우회 등의 우려를 해결하지 않으면, 이 정책은 시장에 불씨를 지피는 위험한 도박이 될 수도 있습니다.

 

2025년 6월 발표될 로드맵을 통해 더 구체적인 방안이 공개될 예정이며, 시범 사업의 결과를 통해 정책의 효과와 문제점을 평가할 수 있을 것입니다. 이 정책이 실제로 주택 시장의 안정과 실수요자의 주거 안정을 동시에 달성할 수 있도록, 지속적인 모니터링과 조정이 필요하겠습니다.

 

Key Citations

• 한국일보: 지분형모기지 하반기 도입
• 경기신문: 지분형모기지 청년 기회와 시장 우려
• 오마이뉴스: 지분형모기지의 치명적 난점

 

 

 

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